DCF法で計算する場合
2011.11.26
DCF法で計算する場合、毎年のキャッシュフローをきちんと予測できる方がどれくらいいるのでしょうか。毎年のキャッシュフローを同じ数字で見積もっていたのでは、何のためのDCF法かわかりませんよね。DCF法では、各期のキャッシュフローは当然一定ではありません。修繕費もかかれば、家賃も下落するかもしれません。また、空室率も読まなければなりません。ですから、3年後の家賃の変動率さえ予測することは難しいのです。
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3年後に大規模修繕でいくらかかるかなんて、トラックレコード（運用履歴）もない通常の5億円以下の大家さんが投資する物件では、予測不可能です。そもそも、DCF法は直接還元法が単年度の純収益が未来永劫一定であることを前提としていて現実的ではない点を、実際の純収益で毎期見ていくことでより正確なものとするために改良されたものですから、各期のキャッシュフローをきちんと予測していく必要があります。でも、本当に将来のキャッシュフローなんて、何年も先まで読みきれるんですか？また、実際にDCF法に適用するイールド（割引率）はどうやって計算するの？まさか、恣意的にやるんじゃないでしょうね。しかも、割引率が時間とともに変化しないなんて、時間的割引率しか考慮してないんじゃないの？
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