購入の担保はいつも先に必要
鉄鋼、石油、化学など、どんな資本集約型産業を購入するにしても、融資を受けるためには、先に担保が必要だということです。でも、世の中の資産の中で、担保がなくても、買ったものを担保に入れれば融資が受けられる資産がごく少数だけあります。これが、資本主義社会において、富を無限に増殖させるからくりの重要なポイントです。つまり、自分自身には何も担保がなくても、購入する予定の「それ」を担保として無限にお金の融資を
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DCF法で計算する場合
DCF法で計算する場合、毎年のキャッシュフローをきちんと予測できる方がどれくらいいるのでしょうか。毎年のキャッシュフローを同じ数字で見積もっていたのでは、何のためのDCF法かわかりませんよね。DCF法では、各期のキャッシュフローは当然一定ではありません。修繕費もかかれば、家賃も下落するかもしれません。また、空室率も読まなければなりません。ですから、3年後の家賃の変動率さえ予測することは難しいのです
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賞品として贈られたモノ
接待ゴルフのときに勝ち取ったトロフィー、社内ボーリング大会でもらった優勝賞品、学生時代にクラブ活動が評価されて受けた賞状……あなたは、何かの成果の証しとして贈られたこのような賞品類をどこに置いているでしょうか。これ見よがしに飾っておくのも気恥ずかしいと、押入れあたりにしまってはいませんか。だとしたら、いますぐに出してあげてください。錆が浮き出たトロフィーはピカピカに磨き、ホコリをかぶった賞状はてい
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都心のタワーマンションの住み心地は？
都心以外での建設も増えていますが、夜景のきれいなタワーマンションは都心暮らしのシンボル的存在。分譲物件はかなり価格が上がっているため、数千万円以上の予算がないと手が出ませんが、逆に賃貸ではシングル、カップル用に手頃な部屋が出ているので、都心らしさを満喫したい人にはおすすめ。ちなみにタワーマンションには厳密な定義は存在しませんが、おおむね20階以上を指すのが一般的。高さ60m以上を超高層と呼び、一般
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上階のコンクリート部分などをチェック
最近目につく、内部に大きな吹き抜けがある建物もあまり強い形とはいえません。また、見逃しやすいのは建物の形状自体はバランスよくできているものの、上階と下階で構造が異なっているもの。これは見た目ではわかりませんから、物件資料などでよくチェックする必要があります。基本的には高層の建物で注意が必要です。では、逆に強い形は何か。それは四角い、ごく一般的な形状。これがいちばんバランスがよく、壊れにくいのです。
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ガラクタを詰めた袋も、リボンひとつでしゃれたインテリア
ブロックや積み木など、細かくて数の多いものも収納しづらい難敵の一つ。こういった収納におおいに活用したいのが、ゴミ用のビニール袋です。ゴミ袋といっても、最近ではカラフルなものがあります。もちろんサイズも豊富ですから、何を入れるかで色やサイズを決めればよいのですが、色で中味を分類したほうが子どもも取り出しやすくて喜ぶでしょう。袋の口はゴムでゆわきますが、袋の色に合わせてセロファソのレースや花飾りをつく
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2億4000万円の収益不動産を１棟フルローン
単純な話、2億4000万円の収益不動産を１棟フルローンで買って（諸費用分もカバーの上）、年間の賃料収入が2500万円だとしますよね。そうすると、そのOLの年収は、500万円から3000万円になるわけです（あくまで年収はですが）。諸費用までフルローンでカバーできたとすれば、そのOLは自己資金ゼロで諸費用も入れておおよそ2億5700万円のお金で、年収3000万円という地位を買ったわけです。年収をお金で
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自分が気持ちよく過ごすための工夫を実践する
人から見えないところでも、私は私らしく、きちんと暮らせているのよって思えることは、ブランド品を持っていることや、ファッションセンスを誉められること以上に、満足度が高いし、心を安定させてくれると思うのだけれど。といっても、「高価な鍋や調理器具」を持っているのがエライというわけじゃない。「ていねいな暮らし」というと、何か特別なもの（カリスマ・マダムが使っているのと同じものとか）を買って、特別なことをし
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ガラス窓をキャンバスに
隣りの塀に面した窓、台所の隅の窓など、人目につかない窓があったら、それをキャンパスに見たてて、水彩絵の具で絵を描いてみるといい。水彩絵の具なら、ぬれぞうきんで簡単に洗い落とせるし、いくらでも描きかえがきく。子どものいる家庭では、使いかけの絵の具が残っているはず。部屋の雰囲気を考えて自由に描けばいいが、正月には賀正の文字に干支の動物、十五夜にはススキに月といった具合に、季節や行事にあったテーマで描く
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予算不足！の場合の上手な妥協法
借りるときには払えない額なら借り換えなくてもよいと思えるものですが、買うとなると、予算が足りなくてもなんとかしたいと思う人が大半。そこで、予算が足りない場合にどうするか。方法はふたつあります。ひとつは条件を譲って、予算内に納める方法。そしてもうひとつは不足分をなんとかする方法。ここではまず、予算内に納める条件の譲り方について見ていきましょう。住まいの価格を決める要素のうち、最も大きな役割を果たすの
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中古マンションは選べるほど物件が多い
マンションを借りようと思うとき、大概の方は綺麗なマンションを求めます。汚れたような状態より、綺麗な方が気持ちがいいからね。予算があれば、綺麗なマンションにしたいのでしょうが、持ち合わせがないと難しいですね。家賃の問題もあるけれど、最寄りの駅から近いかどうかとか、隣近所の住み心地よさとか、買い物の便利さなどによって、末永く住めるのか決まってくると思います。綺麗なマンションは、毎日使っていると、段々汚
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不信感を抱くことに
買主はまた確認に来なければならない。忙しいのに仕事を休んでくるのです。それがもとで不信感を抱くことにもなる。大して時間がかかることじゃないんだから、一緒に行って状況を確認しましよう。施工者としての言い分もあるでしょうし。お互いのためですよ」私がそう言うと、副所長は納得し、担当者をつけて確認してくれました。担当者に状況を説明して受付に戻ってくると、施工者の副所長が開口一番、「北側洋室の窓と西側バルコ
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遠隔地のマイホーム、寂しくてノイローゼ、母子が無理心中
千葉県九十九里海岸近くにマイホームを建て、東京に通勤していた会社員の妻が、一転した寂しい環境にノイローゼになり、一人息子を道連れに心中するという痛ましい事故があった。（毎日、七六年一二月二七日）平井富雄東京大学医学部精神科医長によると、そういう場合、本当は念願の住宅ができたし、家庭の基礎も整ったのだから、うれしいはずなのだが、うら目に出ると危険で、そういう数多くの事例に出あったという。家庭内災害の
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豊富な資金を背景にメインプレーヤーとなったJ-REIT
J-REITは、2006年度には全体の約50％を占めています。当然保有資産の残高も順調に成長しており、2007年10月末時点では約６兆5000億円となっています。最初の２銘柄が上場した2001年9月時点の資産規模が約3200億円ですから、６年の間に約20倍に成長したことになります。今や、日本の不動産マーケットを分析しその将来を予測するためには、J-REITを観察しその動向を知ることが不可欠と言える
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組合員のためにならないこと
残りの三社の見積もりは、見事に二〇〇万円刻みで高くなっていた。これを不審に思った役員がいて、それらの業者の背景を調べたところ、いずれもこの管理会社の協力業者であることが判明したのである。このカラクリが見破られたキ。カケは、見積もり書のフォーマットも字体も、四社分か、まったく同じだったからだ。どこの誰が工作したのかは不明だが、どこか一社が他の会社の分まで同時に印刷し、ハンコだけ押してもらって作られた
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土地だけの公庫融資は利用できない
土地だけを買う場合には、公庫融資は利用できません。たとえ、その土地に一戸建住宅を新築するつもりでも、土地だけの購入に対する融資は扱っていないのです。以下、その理由などについてみていきましょう。
（1）公庫融資は住宅を建てずに土地を転売するケースを考慮
「土地の先行取得」です。これに対応する融資種目は、どの公庫融資にも用意されていません。その理由は以前、当初の予定どおりに先行取得した
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2006年ごろ〜2007年5月
日本の景気回復が力強さを増すに従い、バブル崩壊以後、低迷していた不動産市場のファンダメンタルズも回復に転じます。2003年にピークを付けた平均空室率は、それ以後低下を続け、2006年８月には、一般に貸し手優位とされる％を切る水準にまで低下しています。また、平均賃料は、2001年以降上昇を続けています。不動産市場のファンダメンタルズが好転し、日本の景気の上場傾向が鮮明になる中、国内外の投資家が出資す
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アメリカは伝統的に住宅金融の証券化に力を入れてきた
リミテッドーパートナーシップが資本市場へのアクセス手段を持たない一方で、マスター−リミテッド−パートナーシップは、流動性の高い収益投資商品としての地位を固めつつあります。アメリカの投資家がエクイティ投資に期待するのは、値上がり期待とキャッシュフローといった収益面がつい強調されがちですが、それだけではありません。エクイティ投資だからこそ流動性を重視するという投資家も確実に増えているのです。デッド投資
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開港した長崎さらに横浜、神戸へと上陸
大航海時代を皮切りに以後ヨーロッパの植民者と貿易商人はアジアを目ざし、インドや東南アジアに上陸するが、ハタハタ倒れてしまう。ポルトガルの植民地ゴアの例だと、数年したら人口は六割に減っていたという。毒矢にやられたわけではない。暑さで体力の弱ったところに蚊の襲撃を受け、マラリヤなどの熱帯病をうつされて病死した。毛穴の足りないヨーロッパ人（毛穴の数は遺伝ではなく、生れた場所の寒暖によるそうだ）に暑さはこ
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千葉県の知事の英断
「まだ未着工の六団地の建設中止を要請する」‐一九六五年二月、千葉県の知事は日本住宅公団の狭間茂総裁に申し入れた。「公共施設を地元の市町村に依存する寄生虫的な団地建設はお断りする」と知事の言葉は強硬だった。あいまいな態度に終始する公団側の態度に、業を煮やした知事は同年六月十日、上京して狭間総裁に直談判し、「建設の準備が進んでいる一団地を除いて五つの未着工団地の建設は中止する」という約束を取りつけた。
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再生建築のトップランナー
行政は、阪神淡路大麗災を機に「区画整理」による一帯の再開発をもくろんでいた。医院は圧力を跳ね返し、補修で切り抜け、診僚を続けた。だが夫妻は、ともに七〇歳を超え、入院の受け入れを断念する。そう長く現役を続けていられない。これを機に「震災を知る建物を再生して、商店街をもう一度元気づけたい」と建築家に相談を持ちかけたのである。建築家は、日本の再生建築の最先端を走っている。アトリエ派の建築家ではあるか、現
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透明な石の壁
透明にしたかったのにはわけがある。組積造というＯＳで数千年も走り続けてきたヨーロッパの建築は、一九世紀に転機を迎える。コンクリートと鉄という新しい素材の出現によって、巨大な開口部を作ることが可能となり、大きなガラスを窓にはめた、透明な建築が出現したのである。透明性は、建築の外側にあった自然と、建築の内側にいた人間との距離を縮めた。自然を身近に感じたいという感情が、建築の透明性を加速したのである。そ
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匿名組合出資と匿名組合型出資の違い
匿名組合は商法上の組合で金銭出資であり、有限責任が特徴である。また二〇〇四年十二月からは証取法土の有価証券となり、二〇〇七年九月からは金融商品取引法上の有価証券となった。その結果、仲介など、有価証券の売買に関与しようとするときは、業者としての登録が必要になった。不動産関係の私募ファンドでは、ビークル自体が匿名組合の場合と、SPCなど会社型のビークルが匿名組合契約をする場合などがある。匿名組合への出
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合意形成できず離れるデベロッパー
西松建設が住人ひとりひとりに聞き取り調査をしてみると、建て替えに賛同している一五〇戸のうち三〇世帯ほどが「かなりの負債」を抱えている事実が判明した。この債務への対応で建て替え派内部の「推進委員会」の意見が割れた。震災から一年が過ぎていた。「残債を先に解決しないと前進できない」という西松建設に賛同する一派と「五分の四の多数決で建て替え決議を成立させないと公費解体に間に合わない」と主張する委員たちが衝
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産業全体に比べ低い収益性、中小ほど低迷
産業全体の営業利益率と経常利益率は、1993年度と98年度を底に、ともに改善が進んでいる。2004年度にはバブル崩壊前に匹敵する3.1％まで回復した。だが、建設業は、91年度をピークに営業利益率、経常利益率ともに建設投資の減少に伴って02年度まで下がり続けた。03、04年度には持ち直したが、産業全体に比べて依然として低いままになっている。建設業の営業利益率、経常利益率がピークになったは91年度で、
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下請資金繰りに対する支援事業
"待望の運用開始、どう活用するかがカギ2009年７月、下請企業待望の事業の運用が始まった。国土交通省のファクタリング会社を使った「下請資金繰り支援事業」だ。ファクタリング会社が下請企業から手形などを買い取る際に、支払い額から差し引いている手数料を助成する上、ファクタリング会社が手形などを買い取った後に元請企業が支払い不能とった場合、損失の一部を国が補償する。手数料の助成分だけ下謂企業は多く現金を受
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相次いで動き出す大規模都市開発
都内の土地取引の活発化を受けて大都市部を中心に不動産取引が活発化している。東京都心部では1000億円級、中には2000億円を超える土地取引も見られ、それに伴う大規模な開発プロジェクトが複数計画されている。2010年前後にこれらのプロジェクトが相次いで動き出しそうだ。不動産関係者の多くが注目していた大規模不動産取引の1つに、東京都港区の虎ノ門パストラルがある。農林漁業団体職員共済組合（農林年金）は、
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高度な技術で差別化
戸建て住宅に目を向ける建設会社が増え始めた。戸建て住宅は、主にハウスメーカーや地域の工務店が担当し、ゼネコンの住宅事業は、ほとんどがマンションのことを指していた。戸建て住宅を全国展開する大成建設は例外的な存在だったが、ここに来て一部のゼネコンなども戸建て住宅事業に乗り出した。東急建設は、大手デベロッパーが発注した建て売り戸建て住宅を年間1000棟規模で建設してきたが、その実績を生かして、顧客から直
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不動産会社との縁で始まる生活
住まい探しに欠かせないのは不動産会社。ひとり暮らしの小さなアパート。リッチなマンション。家族で暮らす一軒家など様々かと思います。お世話になる不動産会社や、その中でも担当してもらう担当者さんで紹介してもらう物件は違って来ると思うので住まい探しは「縁」から始まるのでは？と私は思います。その「縁」があって暮らす事となる家で、そこからまたご近所さんや近場のお店などドンドン色んな「縁」で繋がっていくんだなと
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二世帯住宅を夢見ています
私は大学生時代から交際していた彼と、就職と同時に9年前に結婚しました。主人は兄・妹との3人兄妹で、それぞれ結婚しています。私は次男の嫁なのですが、主人の両親のことを実の親のように信頼しており将来二世帯住宅を希望しています。主人には自分は次男だし…と同居意欲はないのですが、妻の私が希望しているのです。皆には「なんで？」とビックリされますが、私は義理の両親と暮らせたらどんなに心強いんだろうと思うのです
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木のぬくもりを感じるウッドハウス
皆さんウッドハウスというのをご存知ですか？その名の通り、大部分が木で作られているお家のことです。木のぬくもりやあたたかみ、匂いというものは人工的には決して作ることの出来ない優しさがあると思います。ウッドハウスというのは、木の恵みを活かし、そこに住む人が健康で、快適に暮らせるような家をつくろうというコンセプトのもとつくられたものだそうです。私には2歳の子供がいるのですが、我が子にもなるべく木に触れて
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ビルの掃除について思うこと
ビルの管理状況っていうのは、「清掃」が大きく左右するような気がします。きちんとメンテナンスしていれば、建物の寿命はそれだけ長くなると思うんです。メンテナンスというと、内装工事だったり、外壁の修理だったりと、大掛かりなものが思い浮かぶかもしれません。でもそういったことまでいかなくても、「お掃除」というものが重要だったりします。常に建物が清潔な状態にあり、ホコリが積み重ならない、物がきちんと片づけられ
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人に優しい健康住宅を
住宅を建てる建築材が発する有害物質などによって、建物内の空気が汚染され、そこに住む人々がめまいや頭痛、のどの痛みなどの体調不良を訴えるシックハウス症候群。厚生労働省は揮発性有機化合物の濃度指針値を設定するなどの対策をとっていますが、ハウスメーカーにも住人が健康に暮らせる家づくりを提唱しているところがあるほか、建築関係業者などが集まって自然住宅についての研究会や勉強会も開催されているようです。そこで
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ハウスメーカーをデザインで選ぶなら
ハウスメーカーを選ぶ際、もしデザイン性を重視して選ぶのなら、実はとても選びやすいんです。昔ながらの日本家屋にどうしても住みたいのであれば、中堅どころのメーカーに頼むとよいでしょう。それかもしくは地元の工務店などもよいかと思います。洋風の住宅が好みであれば、ツーバイフォーをてがけるメーカーなどがよいかと思います。今は輸入住宅メーカーも増えてきていますので、そういったところに頼むと本場さながらの家に住
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健康住宅に引っ越して咳が止まりました
私はもともと気管支が弱く、こどもの頃は小児喘息で病院にも通っていました。10年前に上京し、一人暮らしを始めましたが、最初のマンションはそれほどカラダに影響するマンションではありませんでしたが、次に引越ししたアパートが少々カラダに良くないアパートだったんです。家賃を削減する為に、あまりなにも考えずに決めてしまい、その軽率な考えが喘息をぶり返してしまったんです。そのアパートは、通常の健康な方であればそ
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市街地の地価水準
市街地の地価水準は、この諭者のいうように統計上では一応、鈍化の兆しをみせている。日本不動産研究所が４６年９月末現在で調査したところによると、全国市街地の地価動向は次のようになっている。「（1）昭和４６年９月末の全国市街地価格指数は１７８（昭和３０年３月を１００とする）であって、昭和４６年３月末の指数と比べると６％の上昇である。これを対前回（昭和４５年９月）比、上昇率７％と比べると１％の減少となる。
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マンションの方位について
例えば「南東向き」と「南西向き」、どっちかいい？「方位」とは、住宅がどの向きを中心に考えて造られているか、つまり、どの方向に向いた窓が多いかを示す言葉だ。一戸建てで最も多い方位は、南向き。つまり、太陽が出てから沈むまで、最大限に日差しを取り込むことができる方位である。一戸建てよりも窓の少ないマンションでは、方位はきわめて重要な問題となる。東向きなら、朝日が入って寝覚めは気持ちがいい。しかし、日差し
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自主管理の大変さから無管理状態になる危険もある
マンションでは月額で１万円程度払っていた管理費を3000円に減らし、それを共用部分の電気代や、エレベーターの定期点検費用に充てた。管理費を安くした分、組合員が労働を提供することにしたのだが、「こんなに大変なら、管理費を１万円払って、お任せにしたほうが良かった」という声もあがっているのである。管理会社に頼んでいれば、平日の作業をすべてまかせ、土日に管理組合の会議を開いて、報告を聞き、決定するといった
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古いニスを落とせば、家具も生まれ変わる！
古びた家具に透明のニスを塗ってもツヤが出るだけなので、真新しい家具にリフォームしたいときは、古いニスを落としてしまうことが必要です。その方法としては、二つあります。一つは少し大変ですが、サンドペーパーで削り落とす方法です。サンドペーパーの目の荒い八〇〜一〇〇番でこすると、古いニスが削れて、木肌に戻ります。木の目に沿ってかけるのがコツです。古いニスが全部はがれたら、二四〇番ぐらいの目の細かいサンドペ
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コンクリート工事費の原価計算
コンクリート工事費の原価計算というのはコンクリート一キロに対する賃金が幾らかを計算し、これに経費とコンクリート材料一キロ分の材料費を加えたものがコンクリート材料一キロに対する原価、つまりコンクリート工事原価になるのだ。したがって、工事全体でコンクリートがどれだけ必要かを設計図によって計算し、キロ原価に必要数量を掛けたものがコンクリート工事費となり、各工事種別の工事費を合計したものが直接工事費という
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浴室の排水□にも、知られざる工夫が
浴室の洗い場の排水口には、目皿と呼ばれる丸いフタがあり、フタを取るとプラスチックのお椀形のものがついています。以前は掃除で排水口の中のヌルヌルを取るとき、なぜお椀のような邪魔なものがついているのかしら、なぜ排水管が突き出ているのかしらと思うだけで、その意味を考えてもみませんでした。ところが、これもトラップになっているのです。排水管が突き出していて、そのまわりにドーナツ形に水が溜まります。そこに椀つ
浴室の排水□にも、知られざる工夫が... の続きを読む
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